A classificação de um município em zona tensa determina o aviso prévio aplicável, o teto do aluguel na reocupação e a tributação sobre os imóveis vagos. Desde o decreto n° 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025, o mapa mudou significativamente: mais de 200 municípios foram recém-classificados ou reclassificados. Antes de assinar um contrato de aluguel em 2026, medir a diferença de restrições entre zona tensa e zona não tensa permite antecipar obrigações muitas vezes descobertas posteriormente.
Aviso prévio, aluguel, tributação: o que muda entre zona tensa e zona não tensa
| Critério | Zona tensa | Zona não tensa |
|---|---|---|
| Aviso prévio do inquilino | 1 mês | 3 meses (exceto em situação particular) |
| Aluguel na reocupação | Teto no último aluguel aplicado | Livre |
| Imposto sobre imóveis vagos (TLV) | 17 % no 1º ano, 34 % nos anos seguintes | Não aplicável (exceto deliberação THLV) |
| Regulamentação dos aluguéis (tetos) | Possível nas cidades voluntárias | Não aplicável |
| Honorários de agência a cargo do inquilino | Tetados pela lei Alur | Tetados pela lei Alur |
A tabela mostra um desequilíbrio claro. Um proprietário em zona tensa sofre uma dupla restrição: ele não pode aumentar livremente o aluguel entre dois inquilinos e corre o risco de uma tributação pesada se deixar o imóvel vazio por mais de doze meses. Para um inquilino, a passagem para zona tensa encurta o aviso prévio e limita o aumento do aluguel durante a renovação.
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Você pode verificar a situação do seu município consultando a lista das cidades em zona tensa 2026 no Immobilier et Particuliers, atualizada após o decreto de dezembro de 2025.
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Decreto de dezembro de 2025: as reclassificações que mudam o cenário na Île-de-France e nas regiões
O decreto n° 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025 constitui a última atualização oficial. Ele integra municípios que não estavam classificados sob o decreto inicial n° 2013-392 de 10 de maio de 2013. Mais de 200 municípios mudaram de status, em ambas as direções.
Os departamentos mais afetados estão na Île-de-France (Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-Saint-Denis), mas também em Rhône, Haute-Garonne, Loire-Atlantique e Bouches-du-Rhône. Municípios da segunda coroa entraram na lista, enquanto alguns setores periurbanos foram retirados.
Por que verificar município por município
A classificação não segue os limites departamentais. Em um mesmo departamento de Seine-et-Marne ou Val-d’Oise, dois municípios vizinhos podem ter status diferente. Confiar no departamento ou na proximidade de Paris não é suficiente.
O simulador do serviço-public.fr permite testar um endereço, mas não fornece uma visão geral. Para comparar vários municípios ou preparar uma busca de imóvel em uma ampla área, uma lista exaustiva é mais prática do que uma ferramenta endereço por endereço.
Regulamentação dos aluguéis em zona tensa: uma experimentação que expira no final de 2026
Zona tensa não significa automaticamente regulamentação dos aluguéis por tetos. A regulamentação por tetos só se aplica nas cidades voluntárias que obtiveram uma ordem do prefeito. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux e várias intercomunidades implementaram esse dispositivo.
A experimentação está programada para terminar em novembro de 2026. O governo indicou que não é favorável a uma generalização no estado atual, após a publicação de um estudo de avaliação nacional cujas conclusões foram consideradas ambivalentes. Quase 700 municípios, no entanto, desejavam aplicá-la ou já a aplicavam.
O que isso muda para um contrato assinado em 2026
- Um contrato assinado antes de novembro de 2026 em uma cidade sob regulamentação permanece sujeito aos tetos durante toda a sua duração, mesmo que o dispositivo não seja renovado.
- Um contrato assinado após a expiração do dispositivo, na ausência de um novo texto, não estaria mais sujeito à regra do último aluguel aplicado (própria de toda zona tensa).
- A regra do último aluguel aplicado persiste em todos os municípios classificados em zona tensa, independentemente da regulamentação por tetos.
A distinção entre essas duas camadas regulatórias é frequentemente mal compreendida. O teto do aluguel na reocupação existe em toda zona tensa, mas os tetos por bairro (aluguel de referência, aluguel majorado) dizem respeito apenas às cidades sob experimentação.
Imposto sobre imóveis vagos em zona tensa: endurecimento previsto a partir de 2027
A lei de finanças 2026 abre a possibilidade, para os municípios em zona tensa, de endurecer fortemente o imposto sobre imóveis vagos a partir de 2027. Essa medida muda a decisão dos proprietários que mantêm um imóvel vazio, por escolha ou por espera.
Atualmente, o TLV se aplica a imóveis vagos há mais de doze meses, à taxa de 17 % no primeiro ano e 34 % nos anos seguintes. Os municípios poderão votar um aumento significativo dessas taxas.
O impacto na estratégia de locação
Um proprietário em zona não tensa que não aluga seu imóvel não paga TLV (exceto deliberação local para a THLV, cujas taxas são mais baixas). Em zona tensa, deixar um imóvel vazio se torna um custo fiscal direto, que se soma à ausência de receita de aluguel.
Para um inquilino, esse endurecimento pode resultar em um aumento da oferta de aluguel nos municípios afetados. Os proprietários seriam incentivados a colocar seus imóveis no mercado em vez de suportar o imposto.
A intersecção entre a reclassificação de dezembro de 2025 e o endurecimento fiscal de 2027 cria um calendário apertado. Verificar o status de seu município antes de alugar ou deixar um imóvel vazio não é mais uma simples formalidade administrativa: é um parâmetro financeiro que pesa sobre o rendimento locativo assim como sobre o orçamento do inquilino.