De classificatie van een gemeente als een gespannen zone bepaalt de opzegtermijn die van toepassing is, de huurprijsplafond bij verhuur en de belasting op leegstaande woningen. Sinds het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025 is de kaart aanzienlijk veranderd: meer dan 200 gemeenten zijn nieuw geclassificeerd of hergeclassificeerd. Voordat u in 2026 een huurovereenkomst ondertekent, kan het meten van het verschil in verplichtingen tussen een gespannen zone en een niet-gespannen zone helpen om verplichtingen te anticiperen die vaak pas later aan het licht komen.
Opzegtermijn, huurprijs, belasting: wat verandert er tussen gespannen en niet-gespannen zones
| Criteria | Gespannen zone | Niet-gespannen zone |
|---|---|---|
| Opzegtermijn van de huurder | 1 maand | 3 maanden (tenzij bijzondere situatie) |
| Huurprijs bij verhuur | Plafond op de laatst toegepaste huurprijs | Vrij |
| Belasting op leegstaande woningen (TLV) | 17 % het eerste jaar, 34 % daarna | Niet van toepassing (behalve bij besluit THLV) |
| Huurprijsregulering (plafonds) | Mogelijk in vrijwillige steden | Niet van toepassing |
| Makelaarskosten voor rekening van de huurder | Geplafonneerd door de Alur-wet | Geplafonneerd door de Alur-wet |
De tabel toont een duidelijke ongelijkheid. Een eigenaar in een gespannen zone ondervindt een dubbele druk: hij kan de huurprijs niet vrij verhogen tussen twee huurders en loopt het risico op zware belasting als hij de woning langer dan twaalf maanden leeg laat staan. Voor een huurder verkort de overgang naar een gespannen zone de opzegtermijn en beperkt het de huurprijsstijging bij verlenging.
Verder lezen : Wat te doen tegen een klein rond zwart insect in huis of op de bank?
U kunt de situatie van uw gemeente controleren door de lijst van steden in gespannen zone 2026 op Immobilier et Particuliers te raadplegen, die is bijgewerkt na het decreet van december 2025.
Zie ook : Hoe de authenticiteit van een Yonex-product te controleren voordat je het koopt
Decreet van december 2025: de herclassificaties die de situatie in Île-de-France en de regio’s veranderen
Het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025 is de laatste officiële update. Het omvat gemeenten die niet waren geclassificeerd onder het oorspronkelijke decreet nr. 2013-392 van 10 mei 2013. Meer dan 200 gemeenten hebben van status veranderd, in beide richtingen.
De meest betrokken departementen bevinden zich in Île-de-France (Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-Saint-Denis), maar ook in de Rhône, Haute-Garonne, Loire-Atlantique en Bouches-du-Rhône. Gemeenten van de tweede ring zijn aan de lijst toegevoegd, terwijl enkele voorstedelijke gebieden zijn verwijderd.
Waarom gemeente per gemeente controleren
De classificatie volgt niet de departementale grenzen. In hetzelfde departement van Seine-et-Marne of Val-d’Oise kunnen twee aangrenzende gemeenten een andere status hebben. Vertrouwen op het departement of de nabijheid van Parijs is niet voldoende.
De simulator van service-public.fr maakt het mogelijk om een adres te testen, maar biedt geen totaaloverzicht. Om verschillende gemeenten te vergelijken of een woningzoektocht in een breed gebied voor te bereiden, blijft een uitgebreide lijst praktischer dan een hulpmiddel adres per adres.
Huurprijsregulering in gespannen zone: een experiment dat eind 2026 afloopt
Gespannen zone betekent niet automatisch huurprijsregulering door plafonds. De regulering door plafonds geldt alleen in vrijwillige steden die een prefecturaal besluit hebben verkregen. Parijs, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux en verschillende intercommunale samenwerkingen hebben dit systeem ingesteld.
Het experiment is gepland om eind november 2026 te eindigen. De regering heeft aangegeven niet voorstander te zijn van een generalisatie in de huidige staat, na de publicatie van een nationale evaluatiestudie met ambivalente conclusies. Bijna 700 gemeenten wilden het echter toepassen of deden dat al.
Wat dit verandert voor een huurovereenkomst die in 2026 is ondertekend
- Een huurovereenkomst die voor november 2026 in een stad onder regulering is ondertekend, blijft gedurende de gehele looptijd onderhevig aan de plafonds, zelfs als het systeem niet wordt verlengd.
- Een huurovereenkomst die na het verstrijken van het systeem wordt ondertekend, in afwezigheid van een nieuwe tekst, zou alleen onderworpen zijn aan de regel van de laatst toegepaste huurprijs (specifiek voor elke gespannen zone).
- De regel van de laatst toegepaste huurprijs blijft bestaan in alle gemeenten die zijn geclassificeerd als gespannen zone, ongeacht de regulering door plafonds.
De onderscheid tussen deze twee regelgevende lagen wordt vaak verkeerd begrepen. Het huurprijsplafond bij verhuur bestaat in elke gespannen zone, maar de plafonds per wijk (referentiehuur, verhoogde huur) zijn alleen van toepassing op steden die deelnemen aan het experiment.
Belasting op leegstaande woningen in gespannen zone: verstrenging voorzien vanaf 2027
De begrotingswet 2026 opent de mogelijkheid voor gemeenten in een gespannen zone om de belasting op leegstaande woningen vanaf 2027 sterk te verstrengen. Deze maatregel verandert de afweging voor eigenaren die een leegstaand goed aanhouden, uit keuze of afwachtend gedrag.
Momenteel geldt de TLV voor leegstaande woningen die langer dan twaalf maanden leegstaan, tegen een tarief van 17 % het eerste jaar en 34 % de daaropvolgende jaren. Gemeenten kunnen een significante verhoging van deze tarieven stemmen.
De impact op de verhuurstrategie
Een eigenaar in een niet-gespannen zone die zijn goed niet verhuurt, betaalt geen TLV (tenzij er een lokaal besluit voor de THLV is, waarvan de tarieven lager zijn). In een gespannen zone wordt het leeg laten staan van een woning een directe fiscale kost, die zich voegt bij het ontbreken van huurinkomsten.
Voor een huurder kan deze verstrenging leiden tot een toename van het huur aanbod in de betrokken gemeenten. Eigenaren zouden worden aangemoedigd om hun eigendommen weer op de markt te brengen in plaats van de belasting te dragen.
De kruising tussen de herclassificatie van december 2025 en de fiscale verstrenging van 2027 creëert een strakke tijdlijn. Het controleren van de status van uw gemeente voordat u verhuurt of een goed leeg laat staan is niet langer een eenvoudige administratieve formaliteit: het is een financiële parameter die invloed heeft op het rendement van de verhuur en op het budget van de huurder.