La classificazione di un comune in zona tesa determina il preavviso applicabile, il tetto dell’affitto alla nuova locazione e la tassazione sugli alloggi vuoti. Dal decreto n° 2025-1267 del 22 dicembre 2025, la mappa è cambiata sensibilmente: oltre 200 comuni sono stati classificati o riclassificati. Prima di firmare un contratto di locazione nel 2026, misurare la differenza di vincoli tra zona tesa e zona non tesa permette di anticipare obblighi spesso scoperti dopo.
Preavviso, affitto, tassazione: cosa cambia tra zona tesa e zona non tesa
| Criterio | Zona tesa | Zona non tesa |
|---|---|---|
| Preavviso del locatario | 1 mese | 3 mesi (salvo situazione particolare) |
| Affitto alla nuova locazione | Tetto al ultimo affitto applicato | Libero |
| Tassa sugli alloggi vuoti (TLV) | 17 % il 1° anno, 34 % poi | Non applicabile (salvo delibera THLV) |
| Controllo degli affitti (tetti) | Possibile nelle città volontarie | Non applicabile |
| Commissioni agenzia a carico del locatario | Tetti stabiliti dalla legge Alur | Tetti stabiliti dalla legge Alur |
La tabella mostra un netto squilibrio. Un proprietario in zona tesa subisce un doppio vincolo: non può aumentare liberamente l’affitto tra due locatari e rischia una pesante tassazione se lascia l’alloggio vuoto per più di dodici mesi. Per un locatario, il passaggio in zona tesa accorcia il preavviso e limita l’aumento dell’affitto al momento del rinnovo.
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Puoi verificare la situazione del tuo comune consultando l’elenco delle città in zona tesa 2026 su Immobilier et Particuliers, aggiornato dopo il decreto di dicembre 2025.
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Decreto di dicembre 2025: i riclassificamenti che modificano la situazione in Île-de-France e nelle regioni
Il decreto n° 2025-1267 del 22 dicembre 2025 costituisce l’ultima aggiornamento ufficiale. Integra comuni che non erano classificati sotto il decreto iniziale n° 2013-392 del 10 maggio 2013. Oltre 200 comuni hanno cambiato stato, in entrambe le direzioni.
I dipartimenti più interessati si trovano in Île-de-France (Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-Saint-Denis), ma anche nel Rhône, Haute-Garonne, Loire-Atlantique e Bouches-du-Rhône. Comuni della seconda corona sono entrati nella lista, mentre alcuni settori periurbani ne sono stati esclusi.
Perché verificare comune per comune
La classificazione non segue i confini dipartimentali. Nello stesso dipartimento di Seine-et-Marne o Val-d’Oise, due comuni limitrofi possono avere uno stato diverso. Affidarsi al dipartimento o alla vicinanza a Parigi non è sufficiente.
Il simulatore di service-public.fr consente di testare un indirizzo, ma non offre una visione d’insieme. Per confrontare più comuni o preparare una ricerca di alloggio in un ampio perimetro, un elenco esaustivo rimane più pratico di uno strumento indirizzo per indirizzo.
Controllo degli affitti in zona tesa: un esperimento che scade alla fine del 2026
Zona tesa non significa automaticamente controllo degli affitti tramite tetti. Il controllo tramite tetti si applica solo nelle città volontarie che hanno ottenuto un’ordinanza prefettizia. Parigi, Lione, Lille, Montpellier, Bordeaux e diverse intercomunalità hanno implementato questo dispositivo.
L’esperimento è programmato per concludersi a novembre 2026. Il governo ha indicato di non essere favorevole a una generalizzazione nello stato attuale, dopo la pubblicazione di uno studio di valutazione nazionale con conclusioni definite ambivalenti. Tuttavia, quasi 700 comuni desideravano applicarlo o lo stavano già applicando.
Cosa cambia per un contratto firmato nel 2026
- Un contratto firmato prima di novembre 2026 in una città sotto controllo rimane soggetto ai tetti per tutta la sua durata, anche se il dispositivo non viene rinnovato.
- Un contratto firmato dopo la scadenza del dispositivo, in assenza di un nuovo testo, non sarebbe più soggetto che alla regola dell’ultimo affitto applicato (propria di ogni zona tesa).
- La regola dell’ultimo affitto applicato persiste in tutti i comuni classificati in zona tesa, indipendentemente dal controllo tramite tetti.
La distinzione tra questi due livelli normativi è spesso mal compresa. Il tetto dell’affitto alla nuova locazione esiste in tutta zona tesa, ma i tetti per quartiere (affitto di riferimento, affitto maggiorato) riguardano solo le città sotto sperimentazione.
Tassa sugli alloggi vuoti in zona tesa: inasprimento previsto a partire dal 2027
La legge di bilancio 2026 apre la possibilità, per i comuni in zona tesa, di inasprire notevolmente la tassa sugli alloggi vuoti a partire dal 2027. Questa misura cambia l’arbitrato dei proprietari che mantengono un bene vuoto, per scelta o per attesa.
Attualmente, la TLV si applica agli alloggi vuoti da più di dodici mesi, con un’aliquota di 17 % il primo anno e 34 % negli anni successivi. I comuni potranno votare un aumento significativo di queste aliquote.
L’impatto sulla strategia locativa
Un proprietario in zona non tesa che non affitta il suo bene non paga la TLV (salvo delibera locale per la THLV, i cui tassi sono più bassi). In zona tesa, lasciare un alloggio vuoto diventa un costo fiscale diretto, che si aggiunge all’assenza di redditi locativi.
Per un locatario, questo inasprimento potrebbe tradursi in un aumento dell’offerta locativa nei comuni interessati. I proprietari sarebbero incentivati a rimettere i loro beni sul mercato piuttosto che sostenere la tassa.
Il collegamento tra il riclassificamento di dicembre 2025 e l’inasprimento fiscale del 2027 crea un calendario serrato. Verificare lo stato del proprio comune prima di affittare o lasciare un bene vuoto non è più una semplice formalità amministrativa: è un parametro finanziario che pesa sul rendimento locativo così come sul budget del locatario.