Die Einstufung einer Gemeinde als angespannte Zone bestimmt die geltende Kündigungsfrist, die Mietobergrenze bei der Wiedervermietung und die Besteuerung von leerstehenden Wohnungen. Seit dem Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 hat sich die Karte erheblich verändert: Über 200 Gemeinden wurden neu klassifiziert oder umklassifiziert. Bevor Sie 2026 einen Mietvertrag unterschreiben, ist es sinnvoll, den Unterschied in den Anforderungen zwischen angespannter und nicht angespannter Zone zu messen, um Verpflichtungen zu antizipieren, die oft erst nachträglich entdeckt werden.
Kündigungsfrist, Miete, Besteuerung: Was sich zwischen angespannter und nicht angespannter Zone ändert
| Kriterium | Angespannte Zone | Nicht angespannte Zone |
|---|---|---|
| Kündigungsfrist des Mieters | 1 Monat | 3 Monate (außer in besonderen Fällen) |
| Miete bei Wiedervermietung | Begrenzt auf die letzte angewandte Miete | Frei |
| Steuer auf leerstehende Wohnungen (TLV) | 17 % im ersten Jahr, 34 % danach | Nicht anwendbar (außer bei THLV-Beschluss) |
| Mietobergrenzen (Obergrenzen) | Möglich in freiwilligen Städten | Nicht anwendbar |
| Maklergebühren zu Lasten des Mieters | Durch das Alur-Gesetz begrenzt | Durch das Alur-Gesetz begrenzt |
Die Tabelle zeigt ein deutliches Ungleichgewicht. Ein Eigentümer in einer angespannten Zone ist doppelt belastet: Er kann die Miete zwischen zwei Mietern nicht frei erhöhen und riskiert eine hohe Besteuerung, wenn er die Wohnung länger als zwölf Monate leer lässt. Für einen Mieter verkürzt der Wechsel in eine angespannte Zone die Kündigungsfrist und begrenzt die Mieterhöhung bei der Verlängerung.
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Sie können die Situation Ihrer Gemeinde überprüfen, indem Sie die Liste der Städte in angespannter Zone 2026 auf Immobilier et Particuliers einsehen, die nach dem Dekret von Dezember 2025 aktualisiert wurde.
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Dekret von Dezember 2025: Die Umklassifizierungen, die die Lage in Île-de-France und in den Regionen verändern
Das Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 stellt das letzte offizielle Update dar. Es umfasst Gemeinden, die im ursprünglichen Dekret Nr. 2013-392 vom 10. Mai 2013 nicht klassifiziert waren. Über 200 Gemeinden haben ihren Status geändert, in beide Richtungen.
Die am stärksten betroffenen Departements befinden sich in Île-de-France (Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-Saint-Denis), aber auch im Rhône, Haute-Garonne, Loire-Atlantique und Bouches-du-Rhône. Gemeinden der zweiten Krone sind auf die Liste gekommen, während einige periurbane Sektoren entfernt wurden.
Warum es wichtig ist, jede Gemeinde einzeln zu überprüfen
Die Klassifizierung folgt nicht den Departementsgrenzen. In demselben Departement Seine-et-Marne oder Val-d’Oise können zwei benachbarte Gemeinden einen unterschiedlichen Status haben. Sich auf das Departement oder die Nähe zu Paris zu verlassen, reicht nicht aus.
Der Simulator von service-public.fr ermöglicht es, eine Adresse zu testen, bietet jedoch keinen Gesamtüberblick. Um mehrere Gemeinden zu vergleichen oder eine Wohnungssuche in einem größeren Umkreis vorzubereiten, ist eine umfassende Liste praktischer als ein Tool, das Adresse für Adresse abarbeitet.
Mietobergrenzen in angespannter Zone: Ein Experiment, das Ende 2026 ausläuft
Eine angespannte Zone bedeutet nicht automatisch, dass die Mieten durch Obergrenzen reguliert werden. Die Regulierung durch Obergrenzen gilt nur in freiwilligen Städten, die eine Präfekturverordnung erhalten haben. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux und mehrere Interkommunen haben dieses System eingeführt.
Das Experiment ist für November 2026 geplant. Die Regierung hat erklärt, dass sie eine Verallgemeinerung in der aktuellen Form nicht befürwortet, nach der Veröffentlichung einer nationalen Evaluationsstudie mit als ambivalent bezeichneten Ergebnissen. Fast 700 Gemeinden wollten es jedoch anwenden oder hatten es bereits angewendet.
Was sich für einen 2026 unterzeichneten Mietvertrag ändert
- Ein vor November 2026 in einer Stadt mit Regulierung unterzeichneter Mietvertrag bleibt während seiner gesamten Laufzeit den Obergrenzen unterworfen, auch wenn das System nicht verlängert wird.
- Ein nach Ablauf des Systems unterzeichneter Mietvertrag, ohne neuen Text, wäre nur noch der Regel der letzten angewandten Miete (die für jede angespannte Zone gilt) unterworfen.
- Die Regel der letzten angewandten Miete bleibt in allen Gemeinden bestehen, die als angespannte Zone klassifiziert sind, unabhängig von der Regulierung durch Obergrenzen.
Die Unterscheidung zwischen diesen beiden regulatorischen Schichten wird oft missverstanden. Die Mietobergrenze bei der Wiedervermietung gilt in jeder angespannte Zone, aber die Obergrenzen nach Stadtteil (Referenzmiete, erhöhte Miete) betreffen nur die Städte unter Experiment.
Steuer auf leerstehende Wohnungen in angespannter Zone: Verschärfung ab 2027 geplant
Das Finanzgesetz 2026 eröffnet den Gemeinden in angespannter Zone die Möglichkeit, die Steuer auf leerstehende Wohnungen ab 2027 erheblich zu verschärfen. Diese Maßnahme verändert die Entscheidung der Eigentümer, die eine Immobilie leer halten, aus Wahl oder Abwartens.
Derzeit gilt die TLV für leerstehende Wohnungen, die seit mehr als zwölf Monaten leer stehen, mit einem Satz von 17 % im ersten Jahr und 34 % in den folgenden Jahren. Die Gemeinden können eine signifikante Erhöhung dieser Sätze beschließen.
Die Auswirkungen auf die Vermietungsstrategie
Ein Eigentümer in einer nicht angespannte Zone, der seine Immobilie nicht vermietet, zahlt keine TLV (außer bei lokalem Beschluss für die THLV, deren Sätze niedriger sind). In einer angespannten Zone wird das Leerstehen einer Wohnung zu einer direkten steuerlichen Belastung, die zu den fehlenden Mieteinnahmen hinzukommt.
Für einen Mieter könnte diese Verschärfung zu einem Anstieg des Mietangebots in den betroffenen Gemeinden führen. Die Eigentümer würden ermutigt, ihre Immobilien wieder auf den Markt zu bringen, anstatt die Steuer zu tragen.
Die Verbindung zwischen der Umklassifizierung von Dezember 2025 und der steuerlichen Verschärfung von 2027 schafft einen engen Zeitrahmen. Den Status seiner Gemeinde vor der Vermietung oder dem Leerstehen einer Immobilie zu überprüfen, ist nicht mehr nur eine einfache administrative Formalität: Es ist ein finanzieller Faktor, der sowohl die Mietrendite als auch das Budget des Mieters beeinflusst.